À retenir : LMNP, déficit foncier, Loc'Avantages, Denormandie, Malraux, Monuments historiques : comparatif des dispositifs de défiscalisation immobilière en 2026.
Investir dans l’immobilier locatif ouvre droit à plusieurs dispositifs qui réduisent l’impôt. Ils ne se valent pas, et surtout ils ne fonctionnent pas de la même façon : certains amputent directement l’impôt dû, d’autres effacent les loyers de votre revenu imposable. Le bon choix dépend de votre tranche marginale (TMI), du type de bien et de la durée pendant laquelle vous acceptez de louer. Voici la carte des dispositifs en vigueur en 2026.
Un avertissement d’abord : un avantage fiscal ne fait pas un bon investissement. Un bien mal situé ou payé trop cher reste une mauvaise opération, même avec 30 % de réduction d’impôt. La fiscalité vient après l’analyse de la rentabilité, jamais avant. Notre guide investissement locatif détaille ce calcul.
Les trois logiques de défiscalisation
Tous ces dispositifs se rangent dans trois familles, et la différence change tout sur le montant économisé.
La réduction d’impôt se soustrait directement de l’impôt dû, à euro près, quel que soit votre revenu. C’est le mécanisme de Loc’Avantages, Denormandie et Malraux.
La déduction du revenu retire une somme de votre base imposable avant calcul de l’impôt. Son gain dépend de votre TMI : à 30 %, déduire 10 000 € économise 3 000 € ; à 41 %, 4 100 €. C’est le mécanisme du déficit foncier et des Monuments historiques.
L’amortissement, propre à la location meublée (LMNP), est une déduction comptable qui efface les loyers de l’impôt sans sortie d’argent. Il ne relève ni des revenus fonciers ni d’une réduction.
Comparatif des dispositifs 2026
| Dispositif | Mécanisme | Avantage fiscal | Type de bien | Engagement de location |
|---|---|---|---|---|
| LMNP | Amortissement (BIC) | Loyers peu ou pas imposés | Meublé | Aucune durée imposée |
| Déficit foncier | Déduction du revenu global | Jusqu’à 10 700 €/an | Ancien à rénover (nu) | 3 ans après imputation |
| Loc’Avantages | Réduction d’impôt | 15 % à 65 % des loyers | Nu conventionné Anah | 6 ans minimum |
| Denormandie | Réduction d’impôt | 12 % à 21 % du prix | Ancien à rénover (zones éligibles) | 6, 9 ou 12 ans |
| Malraux | Réduction d’impôt | 22 % ou 30 % des travaux | Ancien en site patrimonial | 9 ans |
| Monuments historiques | Déduction du revenu global | Charges et travaux sans plafond | Bien classé ou inscrit | 15 ans |
Le meublé : amortir pour ne pas payer d’impôt
La location meublée non professionnelle (LMNP) reste le levier le plus accessible. Au régime réel, vous amortissez le bâti et le mobilier, ce qui annule souvent l’impôt sur les loyers pendant des années. La loi de finances 2025 a changé la donne à la revente : les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value. L’avantage pendant la détention demeure, mais la sortie coûte plus cher qu’avant.
L’ancien à rénover : déficit foncier et Denormandie
Pour un bien loué nu que vous rénovez, le déficit foncier permet de déduire les travaux de vos revenus fonciers, puis de votre revenu global jusqu’à 10 700 € par an. Aucun zonage, aucun plafond de loyer : c’est le dispositif le plus souple, idéal quand vous avez déjà des revenus fonciers à effacer.
Le Denormandie vise le même type de bien (ancien avec travaux d’au moins 25 % du coût total), mais dans des communes précises engagées dans la rénovation de leur centre. Il offre une réduction d’impôt de 12 à 21 % du prix selon la durée d’engagement, dans la limite de 300 000 €. Prorogé jusqu’au 31 décembre 2027.
La location abordable : Loc’Avantages
Loc’Avantages récompense les bailleurs qui louent sous le prix du marché. Plus la décote de loyer est forte, plus la réduction d’impôt monte, de 15 à 65 %. Le dispositif passe par une convention avec l’Anah et remplace le Pinel, éteint depuis le 31 décembre 2024. Il est prorogé jusqu’au 31 décembre 2027.
La pierre de prestige : Malraux et Monuments historiques
Pour un immeuble ancien en secteur patrimonial, la loi Malraux accorde une réduction d’impôt de 22 ou 30 % des travaux de restauration, dans la limite de 400 000 € sur quatre ans. Les Monuments historiques vont plus loin : les charges et travaux se déduisent du revenu global sans plafond, en contrepartie d’un engagement de conservation de quinze ans. Ces deux dispositifs s’adressent aux contribuables fortement imposés, prêts à des montants de travaux élevés.
Attention au plafonnement des niches fiscales
L’avantage procuré par Loc’Avantages et Denormandie entre dans le plafonnement global des niches fiscales, limité à 10 000 € de réductions et crédits d’impôt par an. Au-delà, l’excédent est perdu.
Le déficit foncier, les Monuments historiques et l’amortissement LMNP y échappent : ce sont des déductions du revenu, pas des réductions d’impôt. La loi Malraux est également hors plafond. Cette distinction pèse lourd pour un contribuable qui cumule déjà d’autres avantages (emploi à domicile, garde d’enfants, dons). Notre guide crédits et réductions d’impôt détaille ce plafond.
Par où commencer
Pour un premier investissement, le LMNP au réel et le déficit foncier couvrent l’essentiel des situations, sans contrainte de zonage ni de plafond de loyer. Les dispositifs avec réduction d’impôt (Loc’Avantages, Denormandie) conviennent si vous acceptez leurs conditions de location en échange d’un gain immédiat. Malraux et Monuments historiques restent réservés aux patrimoines élevés. Dans tous les cas, chiffrez d’abord la rentabilité, puis regardez l’impôt. Retrouvez l’ensemble de nos guides dans la rubrique fiscalité.
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