À retenir : Loi Malraux et Monuments historiques 2026 : réduction d'impôt de 22 à 30 % ou déduction sans plafond. Deux dispositifs pour défiscaliser dans la pierre ancienne.
Restaurer un immeuble ancien classé ou situé dans un secteur protégé ouvre droit à deux dispositifs parmi les plus puissants de la fiscalité immobilière : la loi Malraux et le régime des Monuments historiques. Tous deux visent la pierre de prestige et des montants de travaux élevés. Ils s’adressent à des contribuables fortement imposés. Voici ce qui les distingue en 2026.
Loi Malraux : une réduction sur les travaux de restauration
La loi Malraux récompense la restauration complète d’un immeuble ancien situé dans un secteur patrimonial protégé, avec mise en location nue à la clé.
Le taux de la réduction d’impôt dépend de la zone :
- 30 % des travaux dans un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé, ou dans un quartier ancien dégradé ;
- 22 % dans les autres sites patrimoniaux remarquables.
La réduction se calcule sur le montant des travaux de restauration, retenu dans la limite de 400 000 € sur quatre années consécutives. Au taux de 30 %, l’avantage peut donc atteindre 120 000 € sur la période. La restauration doit être suivie par un architecte des Bâtiments de France, et le logement loué nu pendant neuf ans.
Monuments historiques : la déduction sans plafond
Le régime des Monuments historiques s’applique aux biens classés ou inscrits à l’inventaire des monuments historiques, ou labellisés Fondation du patrimoine. Sa logique est différente de Malraux : il n’offre pas une réduction d’impôt mais une déduction du revenu global, et celle-ci n’est soumise à aucun plafond.
Les charges et les travaux d’entretien et de restauration se déduisent de l’ensemble de vos revenus. Quand le bien est loué, la totalité des charges est déductible. Cette absence de plafond fait tout l’intérêt du régime pour un contribuable dans les tranches hautes : une déduction de 100 000 € économise 41 000 € d’impôt à 41 %, 45 000 € à 45 %.
En contrepartie, l’engagement est lourd : conservation du bien pendant quinze ans, détention directe, et pas de mise en copropriété sauf agrément.
Le point commun : hors plafonnement des niches
Les deux dispositifs échappent au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an. C’est ce qui les rend attractifs pour les patrimoines déjà chargés en avantages fiscaux, là où Loc’Avantages et Denormandie butent sur ce plafond. En échange, ils supposent des montants de travaux importants et un bien rare.
Pour qui
Malraux et Monuments historiques ne sont pas des produits d’entrée. Ils visent l’investisseur fortement imposé, prêt à immobiliser des sommes élevées dans un bien patrimonial sur le long terme, et sensible à la conservation du bâti ancien. Pour un premier investissement ou un budget mesuré, le LMNP ou le déficit foncier sont plus adaptés. Situez ces dispositifs face aux autres dans notre comparatif de la défiscalisation immobilière.
Partenaire
Les cles de la finance
Formations accessibles en finance personnelle
