LMNP 2026 : fiscalité de la location meublée

Louer un logement meublé relève d’une fiscalité à part : les loyers ne sont pas des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cette différence ouvre un avantage que la location nue n’a pas, l’amortissement, qui efface l’impôt sur les loyers pendant des années. La loi de finances 2025 a resserré la règle à la revente. Voici le régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP) en 2026.

LMNP ou LMP : la frontière

Vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP) tant que vos recettes locatives annuelles restent sous 23 000 €, ou qu’elles ne dépassent pas les autres revenus d’activité de votre foyer. Au-delà des deux seuils, vous basculez en loueur professionnel (LMP), avec une fiscalité et des cotisations sociales différentes. La grande majorité des bailleurs particuliers relèvent du LMNP.

Micro-BIC ou régime réel : le choix décisif

Deux régimes d’imposition s’offrent à vous, et le second est presque toujours plus avantageux dès qu’il y a un crédit ou des travaux.

Le micro-BIC s’applique automatiquement sous 77 700 € de recettes. Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % : seule la moitié des loyers est imposée. Simple, mais aveugle à vos charges réelles.

Le régime réel se choisit sur option. Vous déduisez vos charges réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, gestion, travaux) et surtout vous amortissez le bien. C’est ce qui fait la force du LMNP.

L’amortissement, le cœur du LMNP

Amortir, c’est déduire chaque année une fraction de la valeur du bien pour tenir compte de son usure comptable. Le bâti s’amortit sur 25 à 40 ans, le mobilier sur 5 à 10 ans. Concrètement, un appartement de 200 000 € génère plusieurs milliers d’euros de charge déductible par an, sans aucune sortie d’argent.

Résultat : l’amortissement cumulé aux charges dépasse souvent les loyers, et votre impôt sur ces revenus tombe à zéro pendant dix ans ou plus. L’amortissement qui ne peut pas être déduit une année (parce qu’il créerait un déficit) n’est pas perdu : il se reporte sans limite de durée sur les bénéfices suivants. Cet avantage a été préservé en 2026, malgré les craintes de suppression.

La réforme 2025 : l’amortissement rattrapé à la revente

C’est le changement majeur, et il faut le comprendre avant d’investir. Jusqu’en 2025, les amortissements déduits pendant la location n’avaient aucun effet sur la plus-value lors de la vente : vous déduisiez sans contrepartie. La loi de finances 2025 (article 84) a mis fin à cet avantage.

Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Le prix d’acquisition retenu est diminué des amortissements pratiqués, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable. Les amortissements antérieurs à 2025 sont eux aussi concernés.

Un exemple. Vous achetez 200 000 €, amortissez 60 000 € sur dix ans, puis revendez 250 000 €. Avant la réforme, la plus-value était de 50 000 €. Désormais, elle est calculée sur 250 000 − (200 000 − 60 000) = 110 000 €. L’imposition à la revente grimpe d’autant.

L’avantage pendant la détention reste réel, mais la sortie coûte plus cher. Le LMNP devient plus intéressant pour qui garde son bien longtemps, car les abattements pour durée de détention finissent par effacer cette plus-value. Certaines résidences services (étudiantes, seniors) échappent à la réintégration.

La plus-value LMNP : régime des particuliers

Bonne nouvelle dans le détail : la plus-value du LMNP reste soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers, plus doux que celui des professionnels. Elle est taxée à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec les abattements progressifs pour durée de détention. L’impôt sur le revenu disparaît à 17 ans de détention, les prélèvements sociaux à 30 ans. Le détail est dans notre guide plus-values immobilières.

Le cas des meublés de tourisme

La location courte durée (type Airbnb) suit des règles à part, durcies par la loi de novembre 2024. Pour un meublé de tourisme non classé, le micro-BIC est limité à 15 000 € de recettes avec un abattement ramené à 30 %. Pour un meublé classé, le plafond est de 83 600 € avec un abattement de 71 %. Au-delà, le régime réel et son amortissement restent accessibles.

Faut-il choisir le LMNP en 2026 ?

Pour un investissement locatif meublé que vous comptez conserver, le régime réel et son amortissement gardent tout leur intérêt : vos loyers restent peu ou pas imposés pendant des années. La réforme 2025 ne supprime pas l’avantage, elle le décale à la revente. À intégrer dès l’achat dans votre calcul de rentabilité, aux côtés des autres dispositifs de défiscalisation immobilière.