À retenir : Déficit foncier 2026 : imputez vos travaux sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an. Fonctionnement, plafond, report et conditions.
Quand les charges d’un logement loué nu dépassent les loyers encaissés, vous créez un déficit foncier. Ce déficit s’impute sur vos autres revenus et baisse votre impôt. C’est le dispositif de défiscalisation immobilière le plus souple : pas de zonage, pas de plafond de loyer, pas d’engagement de durée à rallonge. Il récompense simplement la rénovation d’un bien ancien. Voici comment il marche en 2026.
À qui il s’adresse
Le déficit foncier concerne la location nue (vide), imposée dans la catégorie des revenus fonciers. La location meublée en est exclue : elle relève des BIC et de l’amortissement LMNP, une autre logique.
Il faut être au régime réel, automatique au-delà de 15 000 € de revenus fonciers annuels, et choisi sur option en dessous. Le régime micro-foncier et son abattement de 30 % ne permettent aucune déduction de travaux.
Quelles charges sont déductibles
Les dépenses qui creusent le déficit sont les charges réelles du bien :
- les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration (refaire une toiture, une cuisine, l’électricité, isoler) ;
- les intérêts d’emprunt ;
- la taxe foncière, l’assurance, les frais de gestion et de copropriété.
Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement sont exclus : on ne déduit pas la création de surface, seulement la remise en état de l’existant.
Le plafond de 10 700 € par an
C’est la règle centrale. Le déficit issu des charges hors intérêts d’emprunt s’impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Cette part vient en déduction de l’ensemble de vos revenus (salaires compris), avant calcul de l’impôt.
Les intérêts d’emprunt suivent un régime à part : ils ne s’imputent que sur les revenus fonciers, jamais sur le revenu global.
La fraction de déficit qui dépasse 10 700 €, elle, n’est pas perdue. Elle se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes. Si vous avez d’autres biens qui dégagent des loyers, ce report les efface à son tour.
Combien vous économisez
Le gain dépend de votre tranche marginale (TMI), puisqu’il s’agit d’une déduction du revenu et non d’une réduction d’impôt. Imputer 10 700 € fait économiser 3 210 € à 30 %, et 4 387 € à 41 %. S’y ajoute l’économie de prélèvements sociaux (17,2 %) sur la part qui efface des revenus fonciers. Plus votre tranche est haute, plus le déficit foncier rapporte.
La condition à respecter
En contrepartie de l’imputation sur le revenu global, vous devez continuer à louer le bien jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant cette imputation. Une revente ou un arrêt de location anticipé entraîne la remise en cause de l’avantage.
Le doublement énergétique a pris fin
Entre 2023 et 2025, le plafond montait à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique sortant un logement du statut de passoire thermique. Ce doublement temporaire s’est éteint au 31 décembre 2025. En 2026, sauf prolongation votée, le plafond revient à 10 700 €.
Pour qui c’est le bon outil
Le déficit foncier vise les contribuables qui ont déjà des revenus fonciers à effacer et un bien ancien à rénover. Aucune contrainte de marché locatif réglementé, contrairement à Loc’Avantages ou Denormandie. Et comme c’est une déduction, il échappe au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €. Retrouvez sa place parmi les autres leviers dans notre comparatif de la défiscalisation immobilière.
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