À retenir : Plus-value immobilière 2026 : taxation à 36,2 %, résidence principale exonérée, abattements pour durée et nouvelle exonération d'impôt à 17 ans.
Vendre un bien plus cher qu’on ne l’a acheté génère une plus-value, souvent imposable. Mais entre l’exonération de la résidence principale et les abattements pour durée de détention, beaucoup de ventes échappent à l’impôt. Voici les règles 2026, marquées par une réforme.
La résidence principale : toujours exonérée
C’est la règle la plus importante. La vente de votre résidence principale est totalement exonérée de plus-value, sans condition de durée. Que vous l’ayez achetée il y a deux ans ou vingt, la plus-value sur le logement où vous vivez n’est jamais taxée. L’essentiel des ventes de particuliers entre dans ce cas.
L’imposition concerne les résidences secondaires et les biens locatifs.
Comment se calcule la plus-value imposable
La plus-value brute est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Le calcul autorise des majorations qui la réduisent :
- les frais d’acquisition (frais de notaire, droits) peuvent être ajoutés au prix d’achat, au réel ou via un forfait de 7,5 % ;
- les travaux d’amélioration peuvent l’être au réel, ou via un forfait de 15 % au-delà de cinq ans de détention.
Plus le prix d’achat retenu est élevé, plus la plus-value imposable est faible.
La taxation : 36,2 %
La plus-value nette est imposée à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total. Une surtaxe supplémentaire de 2 à 6 % s’applique aux plus-values imposables supérieures à 50 000 €.
L’impôt est prélevé directement par le notaire le jour de la vente, qui le reverse au Trésor. Vous n’avancez rien : il est déduit du prix.
Les abattements pour durée de détention (réforme 2026)
Plus on garde un bien longtemps, moins on est taxé. Le barème a changé en 2026.
| Exonération d’impôt sur le revenu | Exonération des prélèvements sociaux | |
|---|---|---|
| Avant | 22 ans | 30 ans |
| 2026 | 17 ans | 30 ans (inchangé) |
Concrètement, à partir de 17 ans de détention, la part « impôt sur le revenu » de 19 % disparaît. Il reste les prélèvements sociaux, qui ne s’effacent qu’au bout de 30 ans. Entre les deux, des abattements progressifs s’appliquent chaque année. Cette accélération de l’exonération d’impôt joue en faveur des détenteurs de longue durée.
Les autres cas d’exonération
Plusieurs situations exonèrent en dehors de la durée : la première cession d’un logement autre que la résidence principale, sous condition de remploi du prix dans l’achat d’une résidence principale ; les ventes de faible montant (sous 15 000 €) ; certaines cessions par des retraités ou personnes invalides à revenus modestes.
À retenir avant de vendre
Pour un investisseur, la plus-value pèse dans le calcul de rentabilité d’une opération : elle s’anticipe dès l’achat, pas le jour de la vente. Notre guide investissement locatif l’intègre dans le rendement global, et si vous arbitrez entre garder et vendre votre logement, le guide acheter ou louer éclaire la décision.
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