À retenir : IFI 2026 : seuil de 1,3 M€ de patrimoine immobilier net, barème de 0,5 à 1,5 %, abattement de 30 % sur la résidence principale et décote.
L’impôt sur la fortune immobilière a remplacé l’ISF en 2018 en se concentrant sur le seul patrimoine immobilier. En 2026, ses règles sont stables. Il ne touche qu’une minorité de foyers, mais ceux-là ont intérêt à bien le calculer. Voici comment il marche.
Qui est concerné : le seuil de 1,3 million
L’IFI vise les foyers dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier. En dessous, aucun IFI. Le seuil n’a pas bougé en 2026, et la loi de finances n’a pas revu la structure du calcul.
Un piège classique : une fois le seuil franchi, l’impôt se calcule dès 800 000 €, pas seulement sur la part au-dessus de 1,3 million. Le seuil d’entrée et le point de départ du barème sont deux choses différentes.
Ce qui entre dans l’assiette
L’IFI porte sur l’immobilier : résidence principale, résidences secondaires, biens locatifs, terrains, mais aussi la fraction immobilière de certains placements comme les SCPI et les parts d’OPCI. Les biens professionnels nécessaires à l’activité sont exonérés.
En sont exclus : les liquidités, comptes bancaires, actions, assurance-vie en unités de compte non immobilières. Un patrimoine financier important, même très élevé, n’est pas taxé à l’IFI.
On retient la valeur nette : les dettes liées aux biens (crédits immobiliers en cours) se déduisent. Et la résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur.
Le barème 2026
| Tranche de patrimoine net taxable | Taux |
|---|---|
| Jusqu’à 800 000 € | 0 % |
| De 800 001 à 1 300 000 € | 0,5 % |
| De 1 300 001 à 2 570 000 € | 0,7 % |
| De 2 570 001 à 5 000 000 € | 1 % |
| De 5 000 001 à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,5 % |
Le barème est progressif : chaque tranche est taxée à son propre taux, comme pour l’impôt sur le revenu.
La décote pour les patrimoines proches du seuil
Pour éviter un effet de seuil brutal, une décote s’applique aux patrimoines compris entre 1,3 et 1,4 million d’euros. Son montant est de 17 500 − (1,25 % × patrimoine net taxable). Elle lisse l’entrée dans l’impôt pour ceux qui dépassent tout juste le seuil.
Réduire son IFI
Le principal levier légal est le don. Les dons à certains organismes d’intérêt général (fondations reconnues d’utilité publique, recherche) ouvrent droit à une réduction d’IFI de 75 % du don, dans la limite de 50 000 € de réduction par an. Verser 1 000 € à une fondation éligible réduit l’IFI de 750 €.
La gestion de l’endettement immobilier et la composition du patrimoine (arbitrer entre immobilier et financier) influencent aussi l’assiette, mais relèvent d’une stratégie de fond, pas d’une optimisation de dernière minute. La déclaration se fait en même temps que celle des revenus, au printemps.
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