À retenir : Taxe d'habitation 2026 : supprimée sur la résidence principale, maintenue sur les résidences secondaires, avec surtaxe possible en zone tendue.
La taxe d’habitation a disparu pour la résidence principale. Mais elle existe toujours, et elle vise désormais une cible précise : les résidences secondaires, parfois avec une surtaxe. Voici ce que paient encore les propriétaires d’un second logement en 2026.
Ce qui a été supprimé, ce qui reste
La taxe d’habitation sur la résidence principale a été définitivement supprimée pour tous les foyers depuis 2023. Plus personne ne la paie sur le logement où il vit.
En revanche, elle est maintenue sur les résidences secondaires (la THRS, taxe d’habitation sur les résidences secondaires) et sur les logements meublés non affectés à l’habitation principale. Si vous possédez une maison de vacances, un pied-à-terre ou un logement meublé que vous n’occupez pas à titre principal, vous restez redevable.
Comment elle se calcule
Le calcul reprend la même base que la taxe foncière : la valeur locative cadastrale du logement, à laquelle s’applique le taux voté par la commune. La taxe est due par l’occupant au 1er janvier (le propriétaire, ou son locataire en location longue durée meublée). Comme pour la taxe foncière, les valeurs locatives sont revalorisées chaque année selon l’inflation.
La surtaxe en zone tendue
C’est le point qui alourdit la facture. Dans les communes situées en zone tendue (forte demande de logements, plus de 1 400 communes concernées), le conseil municipal peut voter une majoration de 5 % à 60 % de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. L’objectif est de décourager la rétention de logements vacants ou peu occupés dans les zones où se loger est difficile.
Beaucoup de villes touristiques et de grandes agglomérations appliquent la majoration maximale. Sur un second logement bien situé, la surtaxe peut représenter plusieurs centaines d’euros par an en plus.
La taxe sur les logements vacants
À ne pas confondre : un logement vide et inoccupé (non meublé) peut être soumis à la taxe sur les logements vacants (TLV) en zone tendue, ou à la taxe d’habitation sur les logements vacants ailleurs. Un logement meublé mais non habité à titre principal relève, lui, de la taxe d’habitation sur résidence secondaire.
Les cas d’exonération ou de dégrèvement
La majoration peut être écartée dans certaines situations, sur réclamation :
- logement situé à proximité du lieu de travail, contraignant à une double résidence ;
- logement qui était la résidence principale avant un placement en établissement de soins ;
- logement impossible à affecter à l’habitation principale pour une raison étrangère à la volonté du propriétaire.
Ces dégrèvements ne sont pas automatiques : il faut en faire la demande auprès du centre des impôts.
L’impact pour un investisseur
Pour qui possède un bien destiné à la location saisonnière, la taxe d’habitation sur résidence secondaire et son éventuelle surtaxe s’ajoutent à la taxe foncière dans le calcul des charges. Sur un logement en zone tendue, ces deux taxes cumulées pèsent sur la rentabilité, à intégrer avant d’acheter. Un logement loué à l’année en meublé à un occupant qui en fait sa résidence principale échappe, lui, à la taxe sur résidence secondaire.
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