À retenir : Prix immobilier France 2026 : stabilisation après la baisse, +1,6 % en moyenne, fortes disparités régionales et prix au m² des grandes villes.
Après deux années de baisse, le marché immobilier français s’est retourné. En 2026, le mot d’ordre n’est plus « correction » mais « stabilisation », avec d’énormes écarts d’une ville à l’autre. Il n’y a plus un marché national, mais des dizaines de marchés locaux. Voici le panorama.
La tendance 2026 : la reprise, doucement
Sur un an, les prix de l’immobilier progressent en moyenne d’environ +1,6 % au niveau national, après la baisse de 2023-2024. La hausse est portée par les grandes villes et les marchés tendus, tandis que d’autres zones continuent de s’ajuster légèrement.
Le moteur de ce redémarrage est la stabilisation des taux de crédit, autour de 3,5 % sur 25 ans et 3,4 % sur 20 ans. Des taux prévisibles redonnent de la visibilité aux acheteurs et relancent la demande, après le coup d’arrêt de la période de remontée brutale.
Le maître mot : l’hétérogénéité
Parler d’un « prix de l’immobilier en France » n’a plus grand sens. Les dynamiques divergent fortement.
Les marchés qui ont le plus corrigé (Bordeaux, Nantes, certaines banlieues parisiennes) peuvent encore perdre quelques pour cent. Ils avaient le plus flambé avant 2022, ils digèrent le plus longtemps.
Les marchés stables ou en légère hausse (Marseille, villes moyennes, certaines zones rurales) tiennent mieux, portés par une demande qui n’avait pas surchauffé.
Tour d’horizon des grandes villes
Paris : après une correction de 10 à 12 % depuis le pic de 2022, le prix moyen tourne autour de 9 200 € le m². La capitale se stabilise, avec des écarts considérables selon les arrondissements.
Île-de-France : les appartements progressent légèrement (de l’ordre de +1,3 %), tandis que les maisons restent stables ou en léger repli.
Lyon et Bordeaux : après des hausses spectaculaires entre 2018 et 2022, ces métropoles poursuivent leur ajustement, avec des baisses cumulées de 6 à 9 % sur trois ans. Elles se rapprochent d’un nouvel équilibre.
Marseille : la cité phocéenne fait figure d’exception, restée stable ou en hausse, après être longtemps demeurée sous-évaluée par rapport aux autres grandes villes.
Villes moyennes : elles progressent de 1 à 3 % par an, sans surchauffe, ce qui en fait des cibles intéressantes pour l’investissement locatif.
Appartements et maisons : des trajectoires différentes
Les appartements rebondissent plus vite que les maisons, surtout en zone urbaine. La forte demande post-pandémie pour les maisons avec jardin s’est essoufflée, tandis que le retour vers les centres et la contrainte budgétaire (un appartement coûte moins cher) soutiennent le collectif.
Ce que ça implique pour un projet
Pour un acheteur, la stabilisation rend les négociations moins agressives qu’en 2024, mais les marchés encore en correction laissent de la marge. Pour un investisseur, les villes moyennes et les marchés sous-évalués offrent un meilleur rapport rendement-prix que les métropoles chères. Dans tous les cas, le prix au m² local prime sur la moyenne nationale : suivez les pages prix par ville et par quartier pour calibrer votre projet, à commencer par Paris, Lyon et Marseille.
Les tendances décrites sont des moyennes de marché ; le prix d’un bien dépend toujours de sa localisation précise, de son état et de son DPE.
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