À retenir : Frais de notaire 2026 : 7 à 8 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf. Calcul, hausse des DMTO, exonération primo-accédants et ce qu'ils couvrent.
Mal nommés, les « frais de notaire » ne vont presque pas au notaire. Ce sont surtout des taxes que l’État et les collectivités prélèvent au passage d’un achat immobilier. Ils pèsent lourd dans le budget d’une acquisition, et ils ont augmenté en 2026 pour la plupart des acheteurs. Voici comment les calculer.
Combien en 2026 ?
L’ordre de grandeur dépend du type de bien :
- Dans l’ancien : 7 à 8 % du prix.
- Dans le neuf : 2 à 3 % du prix.
Pour un appartement ancien à 250 000 €, comptez donc autour de 19 000 € de frais. Pour un logement neuf au même prix, environ 6 500 €. L’écart vient de la fiscalité : le neuf bénéficie de droits de mutation réduits.
La hausse des DMTO depuis 2025
Le gros poste des frais dans l’ancien, ce sont les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), perçus par le département. La loi de finances pour 2025 a autorisé les conseils départementaux à relever leur taux de 4,5 % à 5 % du prix, soit 0,5 point de plus. La hausse s’applique depuis avril 2025 et jusqu’au 30 avril 2028.
83 départements ont appliqué cette hausse. Les DMTO varient donc désormais d’environ 5,09 % à 6,32 % selon le département, ce qui explique que les frais montent jusqu’à 8 % dans l’ancien en 2026.
Exception importante : les primo-accédants. Les acheteurs qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années échappent à la hausse. Pour un premier achat, les frais restent au niveau d’avant.
Dans le neuf, rien ne change : les droits de mutation y sont réduits à 0,715 % (taxe de publicité foncière), ce qui maintient les frais entre 2 et 3 %.
Que couvrent réellement ces frais ?
Trois composantes, très inégales.
Les droits et taxes (≈ 80 % du total). Ce sont les DMTO départementaux et communaux. C’est la part qui a augmenté, et celle qui ne revient pas au notaire.
Les émoluments du notaire (≈ 10 à 15 %). La vraie rémunération du notaire, fixée par un barème national dégressif : le pourcentage baisse par tranches de prix. Sur un bien cher, la part proportionnelle de l’émolument diminue.
Les débours (le reste). Les sommes que le notaire avance pour votre compte : documents d’urbanisme, état hypothécaire, frais de cadastre, géomètre.
Comment réduire la facture
Quelques leviers existent, modestes mais réels.
- Déduire le mobilier. Si le bien est vendu avec une cuisine équipée ou des meubles, leur valeur peut être retirée de l’assiette taxable, sur justificatif. Les frais ne portent que sur l’immobilier.
- Négocier les émoluments. Depuis 2016, le notaire peut consentir une remise sur sa part proportionnelle au-delà d’un certain montant de transaction. À demander, surtout sur les biens chers.
- Privilégier le neuf quand le projet le permet, pour profiter des droits réduits.
L’intégrer à votre plan de financement
Les frais de notaire se paient le jour de la signature et ne sont, en général, pas financés par le crédit : la banque attend que vous les couvriez avec votre apport. C’est pour cela qu’on demande souvent un apport d’au moins 8 à 10 % du prix dans l’ancien. Pensez à les inclure dans votre capacité d’emprunt et chiffrez l’ensemble avec le simulateur d’emprunt.
Si vous hésitez encore sur l’opportunité d’acheter, ces frais font partie du coût d’entrée à amortir : notre guide acheter ou louer les intègre dans le calcul complet.
Partenaire
Boursorama Banque
Banque en ligne N°1 - 0€ de frais
