À retenir : Capacité d'emprunt 2026 : comment la calculer avec la règle des 35 %, ce qui entre dans les revenus et les charges, et comment l'augmenter.
Avant de chercher un bien, une question : quel montant la banque acceptera-t-elle de vous prêter ? C’est votre capacité d’emprunt. Elle se calcule à partir de vos revenus, de vos charges et du taux du moment. Voici la méthode pour l’estimer vous-même en quelques minutes.
La base : la règle des 35 %
Une banque ne vous laissera pas consacrer plus de 35 % de vos revenus nets au remboursement de vos crédits, assurance emprunteur comprise. Ce plafond, fixé par le HCSF, s’applique à presque tous les dossiers. Au-delà, le crédit est refusé, sauf à entrer dans la marge de souplesse limitée dont disposent les banques.
La mensualité maximale se calcule donc simplement :
Mensualité max = revenus nets mensuels × 35 % − crédits en cours
Un foyer avec 4 000 € de revenus nets et aucun crédit peut viser jusqu’à 1 400 € de mensualité. S’il rembourse déjà 300 € de prêt auto, il ne reste que 1 100 €.
Des mensualités au capital empruntable
Une fois la mensualité connue, le capital dépend de la durée et du taux. Plus c’est long, plus on emprunte, mais plus le crédit coûte cher au total. Ordre de grandeur en 2026, pour 1 000 € de mensualité hors assurance, à un taux autour de 3,3 % :
| Durée | Capital empruntable (≈) |
|---|---|
| 15 ans | 142 000 € |
| 20 ans | 173 000 € |
| 25 ans | 198 000 € |
La durée maximale autorisée est de 25 ans (27 ans pour un achat dans le neuf avec différé). Les chiffres exacts dépendent du taux négocié : suivez le taux du crédit immobilier 2026.
Ce qui compte vraiment dans le calcul
Côté revenus, la banque retient les salaires nets, les pensions, et une partie des revenus locatifs (souvent 70 %, pour tenir compte des vacances et charges). Les primes variables et les revenus d’indépendant sont lissés sur deux ou trois ans.
Côté charges, elle additionne tous les crédits en cours : immobilier, auto, conso, et même les mensualités de location avec option d’achat. Les pensions alimentaires versées comptent aussi.
L’apport personnel ne change pas le taux d’endettement, mais il améliore le dossier. Les banques demandent généralement de couvrir au moins les frais de notaire et de garantie, soit environ 8 à 10 % du prix dans l’ancien.
Comment augmenter sa capacité d’emprunt
- Solder un petit crédit avant de déposer le dossier libère immédiatement de la mensualité.
- Allonger la durée augmente le capital, au prix d’un coût total plus élevé.
- Emprunter à deux additionne les revenus.
- Soigner le reste à vivre : à taux d’endettement égal, un foyer aux revenus élevés rassure davantage qu’un foyer modeste, car il lui reste plus pour vivre.
- Faire jouer la concurrence sur l’assurance, qui pèse dans les 35 %.
Passez au chiffrage
Cette estimation manuelle donne un ordre de grandeur. Pour un calcul précis intégrant votre taux, votre durée et votre assurance, utilisez le simulateur de capacité d’emprunt. Et si vous hésitez encore entre acheter et continuer à louer, notre guide acheter ou louer pose le calcul complet.
Partenaire
MeilleurTaux
Trouvez le meilleur taux pour votre credit immobilier
