À retenir : Règle des 35 % du HCSF en 2026 : comment se calcule le taux d'endettement, ce qu'il inclut, la marge de souplesse des banques et les exceptions.
Si votre demande de crédit immobilier est acceptée ou refusée, c’est en grande partie à cause d’un seul chiffre : votre taux d’endettement. Depuis 2022, il ne doit pas dépasser 35 %. Cette règle, posée par le HCSF, structure tout le marché du crédit. Voici ce qu’elle recouvre exactement en 2026.
Qu’est-ce que le HCSF ?
Le Haut Conseil de stabilité financière est l’organe chargé de surveiller les risques du système financier français. Présidé par le ministre de l’Économie et associé à la Banque de France, il a rendu contraignantes en 2022 deux limites pour l’octroi des crédits immobiliers. En mars 2026, il a confirmé leur maintien : pas d’assouplissement malgré les demandes des professionnels.
Les deux règles à connaître
1. Un taux d’effort plafonné à 35 %. La somme de vos mensualités de crédit ne peut pas dépasser 35 % de vos revenus nets, assurance emprunteur comprise. Ce détail compte : l’assurance représente souvent 0,1 à 0,4 point de mensualité en plus, et elle entre dans le calcul.
2. Une durée limitée à 25 ans. Le crédit ne peut excéder 25 ans, avec une exception à 27 ans pour un achat dans le neuf ou en VEFA assorti d’un différé de remboursement.
Comment se calcule le taux d’endettement
La formule :
Taux d’endettement = (total des mensualités de crédit ÷ revenus nets mensuels) × 100
Au numérateur, toutes les charges de crédit : le futur prêt immobilier avec son assurance, mais aussi les crédits auto, à la consommation, et les locations avec option d’achat en cours.
Au dénominateur, les revenus nets retenus par la banque : salaires, pensions, et une fraction des revenus locatifs (souvent 70 %). Les primes variables sont lissées.
Exemple. Revenus nets de 3 500 €, future mensualité de crédit (assurance incluse) de 1 100 €, plus 150 € de crédit auto. Taux d’endettement = (1 250 ÷ 3 500) × 100 = 35,7 %. Le dossier dépasse le seuil : il faut réduire la mensualité, solder le crédit auto, ou allonger la durée.
La marge de souplesse de 20 %
La règle n’est pas absolue. Les banques peuvent déroger aux 35 % pour 20 % de leurs nouveaux prêts, en priorité au profit de l’achat de résidence principale et des primo-accédants. En pratique, cette marge n’est utilisée qu’à environ 17 %, ce qui laisse une réserve. Un bon dossier (apport solide, reste à vivre confortable, épargne) peut donc passer un peu au-dessus de 35 %, mais ce n’est jamais garanti.
Le « reste à vivre », l’autre critère
Au-delà du pourcentage, les banques regardent le reste à vivre : ce qu’il reste une fois le crédit payé. Un foyer à 35 % d’endettement avec 6 000 € de revenus garde 3 900 € pour vivre ; un foyer à 35 % avec 2 500 € de revenus n’en garde que 1 625 €. Le second dossier est plus fragile, à taux identique. C’est pourquoi deux emprunteurs au même taux d’endettement ne sont pas traités de la même façon.
En pratique
La règle des 35 % détermine directement votre capacité d’emprunt. Pour la chiffrer, utilisez le simulateur d’emprunt. Et n’oubliez pas l’autre plafond légal, le taux d’usure, qui limite le taux total que la banque peut vous appliquer, assurance et frais inclus.
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