À retenir : Location meublée ou nue en 2026 : bail, préavis, dépôt de garantie, fiscalité et rendement. Le comparatif pour choisir comment louer son bien.
Quand on met un logement en location, un choix structure tout le reste : le louer meublé ou nu (vide). Le bail, la fiscalité, la stabilité du locataire et le rendement en dépendent. Voici le comparatif côté bailleur en 2026.
Le bail : durée et souplesse
La première différence est juridique. La location nue se loue avec un bail de 3 ans, reconductible, avec un préavis de 6 mois pour le bailleur (à l’échéance, pour un motif légitime). C’est le bail de la résidence principale durable.
La location meublée se loue avec un bail d’1 an (ou 9 mois pour un étudiant), et un préavis bailleur de 3 mois. Plus souple, mais avec une rotation plus fréquente des locataires.
Le dépôt de garantie suit : 1 mois de loyer en nu, jusqu’à 2 mois en meublé. Côté locataire, le préavis de départ est aussi plus court en meublé (1 mois, contre 3 en nu, ramené à 1 en zone tendue).
La fiscalité : foncier contre BIC
C’est la différence la plus lourde de conséquences.
Les loyers d’une location nue sont des revenus fonciers. Au régime réel, vous déduisez vos charges et pouvez créer un déficit foncier imputable sur le revenu global. Au micro-foncier, un abattement de 30 % s’applique.
Les loyers d’une location meublée sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le statut LMNP au régime réel permet d’amortir le bien, ce qui efface souvent l’impôt sur les loyers pendant des années. Au micro-BIC, l’abattement est de 50 %. C’est fiscalement l’option la plus avantageuse pendant la détention, mais la réforme 2025 a durci la fiscalité à la revente.
Rendement et gestion
Le meublé se loue un peu plus cher et vise une demande mobile (étudiants, jeunes actifs), mais impose plus de gestion : ameublement, remise en état, relocations fréquentes. Le nu rapporte un loyer un peu plus bas mais offre de la stabilité : moins de vacance, moins de turnover, une gestion plus légère.
Comment choisir
Le meublé convient à un bien situé en zone étudiante ou de forte rotation, et à un bailleur qui veut optimiser sa fiscalité via l’amortissement. Le nu convient à qui cherche la tranquillité et un locataire durable, ou qui a des travaux à déduire via le déficit foncier.
Dans les deux cas, le choix se chiffre : intégrez-le dans le calcul de rentabilité locative, et vérifiez les règles locales, notamment l’encadrement des loyers si votre ville est concernée.
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