À retenir : Encadrement des loyers 2026 : villes concernées, loyer de référence majoré, complément de loyer et recours du locataire. Ce que doit respecter le bailleur.
Dans certaines villes, un bailleur ne peut pas fixer librement son loyer : il doit respecter un plafond. C’est l’encadrement des loyers, en vigueur dans une cinquantaine de communes en 2026. Voici où il s’applique et comment il fonctionne.
Les villes concernées
L’encadrement du niveau des loyers s’applique dans des communes en zone tendue qui se sont portées candidates. Les principales :
- Paris (depuis 2019) ;
- Lille et communes voisines (2020) ;
- Lyon et Villeurbanne (2021) ;
- Montpellier et Bordeaux (2022) ;
- plusieurs intercommunalités d’Île-de-France (Plaine Commune, Est Ensemble), ainsi que Grenoble et le Pays Basque.
Au total, une cinquantaine de communes sont concernées. Le dispositif est une expérimentation, prolongée jusqu’à fin novembre 2026. À ne pas confondre avec l’encadrement de l’évolution des loyers, plus large, qui limite les hausses à la relocation dans toutes les zones tendues.
Comment fonctionne le plafond
Chaque année, un arrêté préfectoral fixe, par quartier et par type de logement, trois valeurs au mètre carré :
- un loyer de référence ;
- un loyer de référence majoré (le plafond à ne pas dépasser) ;
- un loyer de référence minoré.
Le loyer hors charges de votre bien ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré applicable à sa catégorie et son secteur. Ces montants se vérifient sur les sites officiels et ceux des collectivités concernées.
Le complément de loyer
Une exception existe : le complément de loyer. Si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles de confort ou de localisation (terrasse, vue remarquable, prestations rares), le bailleur peut appliquer un supplément au-delà du plafond. Il doit le justifier, et le locataire peut le contester. Les caractéristiques courantes (un simple balcon, un bon état) ne suffisent pas.
Les recours du locataire
Un loyer supérieur au plafond expose le bailleur à des sanctions. Le locataire peut engager une action en diminution de loyer, et le préfet peut prononcer une amende administrative. Le loyer plafond doit d’ailleurs figurer dans le bail.
Ce que le bailleur doit faire
Avant de fixer un loyer dans une ville concernée, vérifiez le loyer de référence majoré correspondant à votre bien, mentionnez-le dans le bail, et ne dépassez ce plafond que par un complément de loyer réellement justifié. L’encadrement pèse sur le rendement : intégrez-le dans votre calcul de rentabilité locative, et tenez-en compte dans l’arbitrage entre location meublée et nue.
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