À retenir : La copropriété en 2026 : tantièmes, charges courantes et travaux, syndic, assemblée générale, fonds de travaux et règlement. Ce qu'un copropriétaire doit savoir.
Acheter en immeuble, c’est presque toujours acheter en copropriété : un lot privatif et une part des parties communes. Cela implique des charges, des règles de décision et un syndic. Voici le fonctionnement d’une copropriété en 2026.
Lots, parties communes et tantièmes
Une copropriété divise l’immeuble en lots. Chaque lot comprend une partie privative (votre appartement) et une quote-part des parties communes (hall, toiture, ascenseur, espaces verts). Cette quote-part s’exprime en tantièmes (ou millièmes), qui mesurent votre poids dans la copropriété.
Les tantièmes déterminent deux choses : votre part des charges et votre nombre de voix en assemblée générale. Tout est consigné dans le règlement de copropriété, le document de référence qui fixe la répartition et l’usage des parties communes.
Les charges : courantes et travaux
Les charges de copropriété se divisent en deux familles :
- les charges courantes : dépenses récurrentes de fonctionnement (entretien, ménage, eau commune, électricité des communs, honoraires du syndic, ascenseur), réparties selon les tantièmes ;
- les charges de travaux : dépenses exceptionnelles décidées en assemblée (ravalement, toiture, mise aux normes).
Elles sont appelées par le syndic, le plus souvent par trimestre, sous forme de provisions régularisées en fin d’exercice.
Le syndic et l’assemblée générale
La copropriété est gérée par un syndic (professionnel ou bénévole), qui exécute les décisions, tient les comptes et entretient l’immeuble. Il est contrôlé par le conseil syndical, composé de copropriétaires.
Les décisions se prennent en assemblée générale, au moins une fois par an. Selon leur importance, elles requièrent des majorités différentes, des dépenses courantes (majorité simple des présents) aux travaux lourds (majorité de tous les copropriétaires). Chaque copropriétaire vote à hauteur de ses tantièmes.
Le fonds de travaux
Depuis la loi ALUR, la plupart des copropriétés doivent constituer un fonds de travaux obligatoire, alimenté chaque année par une cotisation (au moins un pourcentage du budget prévisionnel). Il sert à anticiper les grosses dépenses sans appel de fonds brutal. À l’achat, ce fonds déjà constitué reste attaché au lot.
Ce qu’il faut vérifier avant d’acheter
Avant d’acheter en copropriété, examinez les derniers procès-verbaux d’assemblée (travaux votés ou à venir), le montant des charges, l’état du fonds de travaux et d’éventuels impayés. Une copropriété mal gérée ou avec de lourds travaux à venir peut alourdir sérieusement le coût de votre achat. Pensez-y dans votre calcul global, aux côtés des frais de notaire et, pour un projet locatif, de la rentabilité.
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