À retenir : Démembrement de propriété 2026 : usufruit et nue-propriété, barème fiscal selon l'âge (article 669), usages en donation et investissement, fin du démembrement.
Le démembrement sépare la propriété d’un bien en deux droits distincts : l’usufruit et la nue-propriété. C’est un outil puissant de transmission et d’investissement, dont la valeur se calcule selon un barème fiscal. Voici comment il fonctionne en 2026.
Usufruit et nue-propriété
La pleine propriété d’un bien réunit deux droits que le démembrement sépare :
- l’usufruit : le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus (l’habiter, le louer et encaisser les loyers) ;
- la nue-propriété : le droit de disposer du bien (le vendre), mais sans en avoir l’usage ni les revenus tant que dure l’usufruit.
L’usufruitier profite du bien, le nu-propriétaire en détient le capital « en attente ». Au terme, les deux droits se réunissent.
Le barème selon l’âge (article 669)
La répartition de valeur entre usufruit et nue-propriété n’est pas libre : elle suit un barème fiscal fixé par l’article 669 du Code général des impôts, qui dépend de l’âge de l’usufruitier. Plus l’usufruitier est jeune, plus son usufruit vaut cher (il en profitera longtemps).
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 51 ans | 50 % | 50 % |
| 51 à 60 ans | 40 % | 60 % |
| 61 à 70 ans | 30 % | 70 % |
| 71 à 80 ans | 20 % | 80 % |
| 81 à 90 ans | 10 % | 90 % |
(Le barème complet va de 90 % avant 21 ans à 10 % au-delà de 91 ans, par tranches de dix ans.)
Ses deux grands usages
La transmission. Un parent peut donner la nue-propriété à ses enfants tout en conservant l’usufruit (continuer à habiter ou louer). Les droits de donation ne portent que sur la valeur de la nue-propriété, donc réduits. Au décès de l’usufruitier, les enfants récupèrent la pleine propriété sans droits supplémentaires : c’est l’avantage majeur.
L’investissement en nue-propriété. On achète la seule nue-propriété d’un bien, avec une forte décote, l’usufruit étant cédé pour une durée donnée à un bailleur (souvent social). Pas de revenus ni de gestion pendant la période, mais pas de fiscalité non plus, et la pleine propriété se reconstitue automatiquement au terme.
La fin du démembrement
À l’extinction de l’usufruit (au décès de l’usufruitier ou au terme prévu), le nu-propriétaire récupère la pleine propriété, sans formalité ni imposition sur cette reconstitution. C’est ce qui fait du démembrement un levier de transmission efficace.
Pour aller plus loin
Le démembrement se retrouve dans de nombreux montages patrimoniaux, de la SCI familiale au viager, en passant par les donations. Il s’articule étroitement avec les règles de succession et donation. Comme tout montage, il se décide selon votre situation : un conseil notarial est utile avant de s’engager.
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