À retenir : L'indivision en 2026 : quotes-parts, prise de décision, indemnité d'occupation, sortie de l'indivision et convention. Acheter ou hériter à plusieurs.
L’indivision, c’est quand plusieurs personnes possèdent ensemble un même bien, sans division matérielle. On y arrive souvent sans l’avoir choisi, par héritage ou achat à plusieurs. Elle a ses règles, et ses sources de blocage. Voici comment elle fonctionne en 2026.
Quand on se retrouve en indivision
Deux situations principales mènent à l’indivision :
- une succession : les héritiers détiennent ensemble les biens du défunt jusqu’au partage ;
- un achat à plusieurs : un couple non marié, des proches ou des associés achètent un bien en commun.
Chaque indivisaire détient une quote-part (une fraction du bien), proportionnelle à son apport ou à ses droits successoraux. Cette quote-part est abstraite : personne ne possède une pièce en particulier, chacun a une fraction de l’ensemble.
La prise de décision
C’est le point sensible de l’indivision, car les règles de majorité varient selon l’acte :
- les actes courants de gestion (entretien, renouvellement d’un bail d’habitation) requièrent une majorité des deux tiers des droits ;
- les actes graves, au premier rang desquels la vente du bien, exigent l’unanimité.
Cette exigence d’unanimité pour vendre est la principale source de blocage : un seul indivisaire opposé peut tout figer.
L’indemnité d’occupation
Si un indivisaire occupe seul le bien (fréquent après une séparation ou un décès), il prive les autres de leur jouissance. Il leur doit alors une indemnité d’occupation, qui compense cet usage privatif et entre dans les comptes de l’indivision.
Sortir de l’indivision
La loi pose un principe protecteur : « nul ne peut être contraint à rester dans l’indivision ». Tout indivisaire peut donc demander le partage à tout moment. Plusieurs issues :
- le partage amiable, si tout le monde s’accorde ;
- le rachat des parts des autres par l’un des indivisaires ;
- à défaut d’accord, le partage judiciaire, qui peut aboutir à la vente du bien aux enchères.
La convention d’indivision
Pour éviter les blocages, les indivisaires peuvent signer une convention d’indivision. Elle organise la gestion, peut désigner un gérant, et fixer une durée pendant laquelle le partage ne peut pas être demandé (jusqu’à 5 ans, renouvelable). C’est l’outil pour sécuriser une indivision durable.
L’alternative : la SCI
Quand l’indivision risque de coincer, la SCI est souvent préférée pour acheter ou détenir à plusieurs : la gestion y est organisée par les statuts, les décisions ne dépendent plus de l’unanimité, et la transmission des parts est plus souple. Pour un bien hérité, le passage par le règlement de la succession conditionne la sortie de l’indivision.
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